【注意喚起】分譲マンション投資の真相に行きつきました。

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支出を減らす
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わたくし
わたくし

こんばんは!サラリーマン金目鯛です!

今日は以前お話していた投資用マンションについてお話します!

金目鯛
金目鯛

そういえば今日また話を聞いてきたんだってね。

わたくし
わたくし

結論、契約するのを辞めました。

金目鯛
金目鯛

え、そうなの?なんでなんで?

わたくし
わたくし

気になりますよね。今から踏みとどまるに至った経緯をお話します。

※本記事の内容は一個人の考えや解釈を示したものです。内容は十分に吟味しておりますが、誤りが含まれる可能性があることをご了承ください。

分譲マンション概要と投資用ローンの概要

まず、検討していた分譲マンションの概要です。

購入価格は税込2930万になります。

場所について詳しくはお伝え出来ませんが、板橋区に今年竣工予定の分譲マンションです。

こだわっていたポイントとしては、比較的地価が高くない場所を見ていました。

金目鯛
金目鯛

なんで地価があまり高くないところを?

購入金額を抑えるため?

わたくし
わたくし

いや、違うよ。

今回は節税を1つの目的としていたからです。

地価が高い場所のマンションだと、建物の減価償却費が少なくなっちゃうから

節税という点だと効果が低くなっちゃうんだよね。

新築分譲マンション投資ってぶっちゃけどうなの?

購入価格2930万のうち、

建物躯体の取得価格が約1530万、

建物設備の取得価格が約560万でした。

つまり建物部分が約2090万を占める形となります。

 

投資用ローンについては、

ソニー銀行の2年固定のローンの提案をしてもらいました。

理由は、金利が1.49%と投資用ローンの中でかなり低い部類からです。

さらに団信にがん保障も含まれているので、かなりお得です。

2年固定なので、もちろん今後変動する可能性はありますが、、、

資金計画について

金目鯛
金目鯛

なるほどねー。ちなみに資金計画はどんな提案を受けたの?

わたくし
わたくし

営業の方にはこんな感じで1年の収支シミュレーションをしてもらいました。

まず契約賃料、つまり賃貸収入は101,000円/月になります。

対して支出については、

ローン支払いが93,236円/月、

管理費が9,680円/月、修繕積立費は1,000円/月、

管理代行手数料(賃貸管理を管理会社に委託する場合かかる手数料)が3,500円/月、

初年度の固定資産税、火災保険料10年契約一括分、登記費用、収入印紙代は

ローンに組み込んでいるので追加費用は無し。

以上より月の収支については▲6,416円が差額負担になります。

加えて固定資産税が年間で約7万円かかる計算となります。

ですので、年間で約15万円の差額負担となります

また、初年度については不動産所得税が約15万発生するといった感じです。

金目鯛
金目鯛

収支マイナスになってるじゃん!

だから踏みとどまったんだね。。

わたくし
わたくし

いや、実はここではまだ踏みとどまってないんです。

続きがあるんです。

もう1つ貰ったシミュレーションがあります。

それは確定申告効果シミュレーションです。

税負担軽減効果について1つの疑問点

金目鯛
金目鯛

確定申告効果?あぁ減価償却を損益通算するのね。

わたくし
わたくし

そうです!減価償却の他にも色々経費はかかっています。

それを加味したシミュレーションも出してもらいました。

確定申告シミュレーションは初年度と次年度以降15年目まで出してもらいました。

この不動産所得の赤字分を給与所得と損益通算することで、

給与所得額を下げ、所得税と住民税の軽減を図ります。

初年度は4月引き渡しなので、4月~12月分の経費で計算します。

まず、建物の減価償却費で約60万、

ローンの利子9か月分で年間約30万、不動産所得税で約15万、

管理費・修繕積立費・管理代理手数料を4~12月の9か月分で約13万、

その他登録免許税や登記費用、火災保険料等で130万程。

賃貸収入を加味しての初年度の赤字は約150万ほど計上できます。

対して初年度の実質自己負担額は不動産所得税と月々収支▲6,416円×9=57,744円

これらを合わせて約20万程。

金目鯛
金目鯛

結構キャッシュアウトするね。

それに見合う税効果がないとまず検討はしないよね。

仮にわたくしサラリーマン金目鯛、仕事を頑張り現在年収700万とします。

年収700万の場合、不動産所得の赤字150万を損益通算した場合の税負担軽減効果は、

損益通算前は700万-180万(給与所得控除)=520万(給与所得)

独身サラリーマンなので、所得控除は基礎控除48万、社会保険料控除100万、

小規模企業共済控除(iDeCo分)が18万、合計166万です。

給与所得520万から所得控除166万を引いて、課税所得は354万。

354万の場合、以下の表で計算すると354万×20%-427,500円

所得税額は280,500円になります。

引用:国税庁HP No.2260 所得税の税率より

また、住民税については所得控除額が161万になりますので、

給与所得520万から所得控除を引き、359万が課税所得になります。

所得割が359万×10%=359,000円、均等割4,000円を加え、

合計363,000円になります。

金目鯛
金目鯛

ふむふむ。

さて、これに不動産所得の初年度赤字分150万を損益通算した場合どうなるでしょうか?

まず所得税がどれだけ軽減されるか。

私の給与所得520万から150万を引くと、総所得金額は370万になります。

そして所得控除を引くと、課税所得は204万になります。

課税所得204万の場合、先ほどの表を使って計算すると、

204万×10%-97,500円=106,500円になります。

所得税の軽減効果は174,000円!まず確定申告後この額が還付されます。

金目鯛
金目鯛

なるほど。結構インパクトあるね。

続いて住民税はどうでしょうか。

同じく損益通算後の総所得金額は370万。所得控除額は161万になるので、

370万-161万=209万が課税所得となります。

209万×10%+4,000円=213,000円の住民税になります。

こちらの軽減効果は150,000円!

住民税の軽減分は翌年に反映されるので単純には言えませんが、

初年度の税負担軽減効果は合わせて324,000円になりました!

わたくし
わたくし

これで初年度の実質自己負担20万を超える税効果になりました!

金目鯛
金目鯛

確かに税効果は大きいね。でもかなりプラスの話じゃない?

わたくし
わたくし

そうですね。ただ実は次年度以降のお話を聞いて引っかかった部分がありました。

続いて次年度以降の税効果についてみていきます。

次年度以降の実質自己負担は、家賃収入とローン返済等の費用の差額分で年間約7万。

加えて固定資産税が年間7万かかってくるので合わせて約14万。

対して次年度以降の税効果を見てきます。

賃貸収入は約120万。

対して経費としては減価償却約60万、ローン利子が約45万、

固定資産税7万、管理・修繕積立費・管理代理手数料1年分で約17万。

シミュレーションの表を見ると次年度以降も▲40~50万になっており、

経費として計上し、所得税の還付を受けられるシミュレーションになってました。

、、、、、ん?

シミュレーション表は細かい内訳は書いてなかったので、

上記の費用は自分で計算してみたのですが、

次年度以降、経費を引いた計算をいくら自分でしても▲4万くらいになる。

でも表のシミュレーション上は▲40~50万。

全然計算が合わない。。

なぜ??

金目鯛
金目鯛

どういうことだろう??

私の計算とシミュレーション上のこの40万のギャップはなんなのか。

もし▲4万しか給与所得から引けないとしたら、税削減効果なんてほとんどない。

むしろ固定資産税などの出費の方が断然多い形となってしまう。

ここについて詳しく聞きました。そうしたら「雑費」というワードが出てきました。

金目鯛
金目鯛

「ざっぴ」?何それ?

不動産所得を申告する項目の中で「雑費」という項目があります。

今回のシミュレーション上だとこの「雑費」が毎年約40万計上されていました。

この項目は簡単に説明すると、

税金や減価償却や管理費用以外のいわゆる「その他費用」ということで、

不動産投資事業に関わる通信費や交通費等をまとめて申告できる項目です。

不動産所得を申告する際に一緒に提出する「収支内訳書」
こちらの青色で囲んでいる欄が「雑費」の額を記入する部分です。
金目鯛
金目鯛

通信費や交通費も経費として計上できるんだ。

、、、でも待って。これって結構本人のさじ加減で申告できちゃうよね?

わたくし
わたくし

まさにそうなんです。

ここに引っかかって色々聞いてみたんです。

どういう根拠で経費として計上できるのか?

税務署の方から否認を受けるリスクはないのか?

色々聞きましたが、この点についてはこちらでは明確に提示できないという回答でした。

これっていわゆるグレーゾーンってやつですよね。

ここに新築分譲マンション投資の悪い噂が流れている所以を突き止めた感じがしたので、

私はここで身を引くことにしました。

分譲マンション投資の節税スキームの正体

お話をまとめますと、

分譲マンション投資の節税スキームの真相は、

①初年度の節税効果のインパクト

②次年度以降の「雑費計上」による節税効果シミュレーション

この2つだったと私なりに感じました。

色々調べていると②については、

そもそも地価の高いマンションを勧められ、減価償却が全然できなく納税額があがっちゃう、

なんてケースもあったようです。

つまり、次年度以降については節税効果があまり見込めないってことです。

確かに考えてみればそうですよね。

申告上は減価償却費を計上できるとはいえ、

逆にいうとローンの元本部分は経費計上できない。

この2つの点である程度申告上の所得と、実際のキャッシュフローは

ある程度近いものになるはず。

なのに次年度以降も大きい赤字を計上できるってことは

そもそもその不動産賃貸業自体がボロボロであるということ。

やっぱりカラクリがありました。

 

投資用マンションを活用した節税スキームを受けている方がいたら

ご参考になれば幸いです。

最後までご覧いただき誠にありがとうございました!

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