新築分譲マンション投資ってぶっちゃけどうなの?

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※本記事の内容は一個人の考えや解釈を示したものです。内容は十分に吟味しておりますが、誤りが含まれる可能性があることをご了承ください。

良くない噂しか聞かない「新築マンション投資」。実際どうなの?

こんばんは。

サラリーマン金目鯛でございます。

今更なのですが、最近TWICEにハマっております。

TWICEを知らない方もいらっしゃると思うので簡単にご紹介すると、

今話題のNiziUを手掛けたことでお馴染みのJ.Y.Parkさん

彼がプロデュースしているK-POPグループです。

9名のメンバーで構成されていて、

そのうちの3名が日本人なのですが、

その日本人3名の子にドハマりしています。

なぜハマってるのかというと、

韓国のグループなので、当たり前ですがメディアでの会話はほぼ韓国語で

日本語をしゃべっていることの方が稀です。

そんな彼女らがあるyou〇ubeの動画にて、

3人でばりばり日本語で会話をしていました。

まぁもともと日本に住んでいた方なので、当たり前っちゃ当たり前なのですが、

その日本語がこってこての関西弁なんです。

その3名の子、3名とも関西出身みたいなんです。

K-POPグループの子がこってこての関西弁を話しているという

そのイメージとのギャップやその関西弁自体の可愛さに

やられてしまった28歳サラリーマンです。

 

今日はそんなTWICEの動画を電車に揺られながら見ておりました。

電車に乗ってどこへ向かっていたかというと、

新築分譲マンション投資について話を聞きに行っていました。

ネットではよく失敗談や悪い話しか聞かないこの新築マンション投資。

今日色々お話を聞いて、

失敗する原因やポイントが少し理解できたので、

共有できればと思います。

もしこれから新築マンション投資を検討されている方がいれば、

ご参考になれば幸いです。

そもそも分譲マンション投資とは?

ざっくりいうと、分譲マンションのオーナーになって、

その家賃収入を活用しようというものです。

活用方法はざっくり2つあって、

①家賃収入を不労所得として活用するもの

②投資用ローンで購入し、家賃収入で負担を相殺しながら節税効果を狙うもの

です。

①の場合、1部屋や2部屋購入しただけだとあまり大きな効果は期待できず、

ある程度まとまった資金で、ある程度まとまった部屋数の確保が必要になります。

ですので、よく話として挙がってくるのは②だと思います。

私が今日聞きに行ったのも②の方法を活用した話でした。

 

ご存じの方もいらっしゃると思いますが、簡単にご紹介すると、

1~2部屋を投資用ローンで購入し、家賃収入でローン負担を相殺します。

でもこれだけだと何が節税効果をもたらすの?という感じです。

そこで出てくるのが減価償却という会計上の考え方です。

 

減価償却とは、資産の劣化による価値の減少分を経費として毎年計上するものです。

具体例を出すとわかりやすいのですが、

例えば2000万のマンションを購入したとします。

ただ会計上、この段階ではマイナス2000万という計上はできません。

この2000万のマンションは資産として残るという考え方だからです。

ただ、経年劣化により資産価値は減少していきます。

このマンションの耐用年数(どのくらい持つのか)が40年だとすると、

2000万という価値が40年かけて0円になるという考え方になります。

ですので、2000万÷40年=50万ずつ価値が減少していくとされ、

毎年50万ずつ会計上マイナス計上していく、

この50万の価値減少を40年かけて毎年計上していく考え方を減価償却といいます。

  

先ほども申し上げた通り、

ローン負担を家賃収入で相殺します。

※厳密に言うと、ローン負担の他に管理費や修繕積立費用、手数料、固定資産税が毎年発生する費用になります

固定資産税以外を家賃収入で賄うしても毎月5000円~10000円くらいシミュレーション上は負担が出ます

実際のキャッシュの出入りはここで完結しますが、

税金の計算上、つまり会計上は加えてこの減価償却分がマイナスされます。

キャッシュは出て行っていないが、この減価償却のマイナス分を

確定申告の時に給与所得から引くことが出来、

キャッシュは出て行っていないのに、税金を安くすることができますよ、

というものになります。

税効果を加味すると、固定資産税分を含めた負担の軽減が見込めます。

 

そして、投資用マンションの売買価格は、建物の価値ではなく、

家賃相場、つまりその建物がどれだけ収入を生み出せるか

という観点から割り出します。

これを収益還元法というのですが、

家賃相場が下がりにくい首都圏エリアなどであれば、

建物の経年劣化があっても売買価格は下がりにくい為、

10~15年保有した後で、

ローンがある程度返済できたタイミングで売却し、

売買価格とローン残高の差額が利益となり、

全体の負担額に対する売買利益のレバレッジを大きくとれる、、

というのが簡単な一連の流れになります。

失敗するポイント① 立地が良いことを選んでしまう

まず、話を聞いててなるほどと思ったのがこのポイントです。

例えば東京駅近くであったり、新宿であったり、港区であったり、

家賃収入でローン負担を軽減できるから、いい立地を選びたくなります。

いい立地の方が入居者にも人気がありそうですし、

逆にあまり聞いたことのない場所は購入するうえであまり気が進みません。

何より、「オレ、港区にマンション1戸持ってるぜ」

なんて言えたらかっこいいですよね。

ただ、ここがまず1つ目の落とし穴なんです。

 

注文住宅で家を購入する場合は別として、

だいたいの不動産は土地と建物の値段を一緒にして販売されてます。

投資用分譲マンションも例外ではありません。

そこでポイントになるのが、土地の敷地利用権と先ほどの減価償却です。

①について解説すると、

分譲マンションを所有した場合、建物の所有と同時に土地も所有することになります。

建物全体の面積に対する自身の保有する割合分を

その建物が建つ土地でも、同じ割合分保有することになります。

これを土地の敷地利用権といい、

分譲マンションの販売価格にもこの土地分も含まれています。

そして、②のポイントが重要なのですが、

土地については経年劣化という考え方がないので、減価償却ができません。

あくまで減価償却できるのは建物だけです。

そして投資用分譲マンションの販売価格は、家賃相場から決められています。

ここまでお話すると勘の良い方はお気づきかと思いますが、

分譲マンションの販売価格は決めれらていて、

そこには建物と土地の値段が一緒くたになっています。

つまり、土地の価値が高ければ高い場所であるほど、

建物の価格の割合が低くなり、

その分減価償却できる金額が少なくなってしまうのです。

こういった場所を選んでしまうと、

節税効果を期待して購入したのに、毎年の減価償却が少なく、

結局節税効果を出すことができなかった、という話になってしまうのです。

つまり、建物分がいくらなのか、

その建物分で毎年どのくらいの減価償却を計上するのかまで

しっかりと見ないといけません。

失敗するポイント② 初年度の節税効果だけを見て判断してしまう

続いて失敗するポイントはここになります。

初年度についてはほとんどの場合、税効果が期待できます。

なぜかというと、初年度は多くの費用がかかり、経費を大きく計上できるからです。

不動産所得税やローン手数料など諸費用が諸々かかるので、

その分すべて計上でき、そのシミュレーションを提示することで

これだけ節税効果があります!とインパクトのあるプレゼンが出来ます。

ただ、次年度以降の見込みについて確認しないまま進めてしまうと、

先ほども申し上げた通り、減価償却が全然計上できていない物件だったりなどで、

全然節税効果がなく、むしろ税負担が増えたというケースも珍しくありません。

もし、節税効果を期待して購入するのであれば、

初年度だけでなく、次年度以降のシミュレーションもしっかり確認し、

トータルのキャッシュフローと、節税効果、売却の見込み利益を

総合的に加味して判断する必要がございます。

さいごに

今回、私はこの分譲マンション投資を行おうと思ってます。

資産1000万という目標を掲げている中で、

実際どうなのかなー、という不安もあります。

 

色々考えられるリスクも炙り出し、

裏付けや根拠もしっかり確認できたうえでの判断でもありますが、

一番は若いうちに色々経験しておきたいという思いがあります。

 

分譲マンション投資って悪い話しか聞かないけど、実際どうなんだろう?

失敗する要因については色々確認出来て、

そのうえでそこがクリアになればうまくいくのか、

それともそもそもこの分譲マンション投資がダメなのか、

そういうのも実際に経験して、

その経験を共有もしていければ

自分にとっても1つのやりがいにもなります。

 

このブログでもちょこちょこ近況報告もさせて頂きますので、

ぜひ暇なときに読んでいただけますと幸いです。

最後までご覧いただき誠にありがとうございました!


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